Comment évaluer mon bien immobilier ? appartement, maison, terrain, … ?

Ils existent plusieurs méthodes utilisées par les professionnels de l’immobilier : notaires, experts, agents immobiliers afin d’évaluer son bine immobilier. Ces techniques sont plus ou moins efficientes en fonction du bien immobilier évalué.

La méthode par le prix de revient :

Cette méthode est surtout utilisée pour les expertises demandées à la suite de la

survenance d’un sinistre. La question posée est alors de connaître le montant de

l’indemnisation à verser au propriétaire du bien immobilier pour qu’il retrouve son immeuble en l’état.

Pour déterminer cette valeur on procède à une évaluation du prix de construction, puis on en déduit un certain nombre d’abattements permettant d’ajuster cette valeur à l’état du bien.

En y ajoutant le prix du terrain on obtient la valeur de l’immeuble.

En France, cette méthode n’est pas reconnue par les tribunaux.

Méthodologie

Le calcul s’effectue de la manière suivante:

V = Prix du terrain + (Prix construction du bine immobilier neuf - Dépréciations)

1°) Le prix du terrain résulte d’une évaluation par la méthode de comparaison

2°) Détermination du coût de construction neuf

Reconstruire, c’est : « Produire une réplique exacte du bâtiment. Cette réplique doit

incorporer les mêmes matériaux, les mêmes procédés de construction et les mêmes particularités d’architecture et de décoration que la maison, l’appartement ou la copropriété.

Inconvénients :

Cette méthode soulève deux critiques :

La première résulte de la détermination des dépréciations du bien, alors que la seconde résulte de la difficulté d’appliqué cette méthode à un appartement ou une maison en copropriété du fait que le propriétaire du bien ne détient pas le terrain mais en a uniquement la jouissance exclusive

La méthode par la rentabilité ou cash flow :

Cette méthode, moins utilisée au sein du notariat, méthode dite « investisseur », consiste en l’actualisation des flux financiers nets attendus, revente comprise, sur une période donnée (généralement entre 6 et 10 ans).

Cette méthode consiste ainsi à déterminé la valeur d’un appartement ou d’une maison, souvent loué, au vu du loyer encaissé, en déterminant sa rentabilité.

Cette rentabilité peut être analysée de trois manière :

Rentabilité brut : déterminé par le loyer encaissé

Rentabilité net : déterminé parle loyer encaissé déduction faite des charges courantes : charges locatives, taxe foncière, …`

Rentabilité triple net : déterminé par le loyer utilisé pour la rentabilité net dont on déduit encore les flux fiscaux : impôt sur le revenu, charges sociales (CSG RDS), …

Cette méthode peut être utilisé notamment pour la vente ou la transmission d’un bien loué.

Il convient cependant d’analyser la valeur de ce bien en vérifiant le loyer perçu. En effet, si le loyer est élevé par rapport aux caractéristique du bien au vu du marché, la rentabilité théorique peut être tronqué du fait des vacances locatives lors d’un changement de locataire

Il faudra par conséquent préalablement situé la valeur locative du bien

Par ailleurs en cas de vente ou en fonction du loyer encaissé, le prix de l’appartement ou de la maison vendu pourra subir une décote allant jusqu’à 50 %, selon le dispositif selon lequel ce bien est loué.

Pour exemple, un bien loué au moyen d’un bail loi de 1948 subira une décote pouvant atteindre jusqu'à 40 % (droit au maintien dans les lieux d'une durée indéterminée dont bénéficie le locataire. Celui-ci est en quelque sorte indéboulonnable. les loyers des logements soumis à cette loi sont relativement sous-évalués, et il faudra souvent attendre le décès du locataire pour récupérer les lieux …) alors qu’une location meublée, une petite surface, un bien loué au prix du marché,… ne subit de manière quasi générale aucune décote.

Méthode par comparaison : étude comparative de marché

Cette méthode correspond à analyser la valeur d’un bien immobilier par comparaison avec des biens similaires

L’auto-évaluation permet d’avoir grossièrement un ordre de grandeur

En épluchant les annonces immobilières disponibles dans les journaux ou sur les sites internet : orpi.com ; seloger.com ; bienici.com ; logic-immo.com ; … , il est possible d’avoir un premier ordre d’idée sur les prix pratiqués dans une ville ou un quartier.

Il y a aussi la lecture de la presse et encore l’utilisation de sites internet spécialisés, qui fournissent, en quelques clics, une évaluation d’une maison sur la base des principales caractéristiques du logement. Tout cela consomme beaucoup de temps… mais cela reste gratuit.

Inconvénient : les valeurs trouvées permettent d’établir seulement un ordre de grandeur. Parfois faux, lorsque les informations trouvées ne sont pas actuelles ou fiables.

Méthode par comparaison directe

L’intervention un agent immobilier permet d’affiner votre compréhension du marché.

La méthode par comparaison directe consiste à comparer l’appartement ou la maison estimée à celles qui, dans la base de références de l’agence, présentent des caractéristiques identiques. Des sites internet peuvent fournir des références utiles. Mais les bases des agents immobiliers sont plus complètes. Elles permettent de fonder l’évaluation sur des transactions étayées (prix, nom de la rue, étage, superficie, etc.)

Orpi a élaboré pour ses clients la méthode "Etude Comparative de Marché" (ECM) afin de vous offrir plus de transparence, des résultats efficaces, basés sur l’analyse du marché.

Quelle que soit votre situation géographique, notre base de données est réactualisée en permanence et reflète l'état du marché. Notre couverture nationale vous permet de réaliser toutes vos estimations en agglomération mais aussi au cœur de chaque quartier, ville ou région.

Qu'est ce que l'étude comparative de marché ?

L'étude est établie sur les statistiques du 1er réseau immobilier en France avec une base de données de plus de 80 000 transactions par an et 1 200 points de vente répartis sur toute la France.

​Notre méthode prend en compte plusieurs critères :

•  la localisation de votre bien et son attractivité (prix au m², infrastructures à proximité, futurs projets d’aménagements du territoire…)
•  les spécificités de votre bien (année de construction, orientation, parking…)
•  la fluctuation du marché (confrontation de l’offre et de la demande…)

L’Estimation par Étude Comparative consiste à évaluer votre bien par rapport à trois profils immobiliers :

• Les biens vendus

Récemment vendus, ils permettent d’apprécier la somme que des acquéreurs sont prêts à payer pour un bien de ce type.

• Les biens disponibles

Ces biens ont récemment été mis en vente. Ils sont donc concurrents de votre offre.

• Les biens non vendus

En vente depuis plusieurs mois, ils n’ont pas trouvé acquéreur jusqu’à maintenant ce qui indique que le prix demandé est trop élevé.

Grâce à une méthodologie, vous connaissez précisément la valeur de votre bien à un instant " t " et dans un quartier donné.

A l’issue de l’Etude Comparative de Marché, votre conseiller immobilier vous remet un dossier argumenté.

Orpi CpimmO

Agence immboilère

55, avenue de la Justice de Castelnau

34000 MONTPELLIER

Montpellier Nord

Aiguelonge, Boutonnet, Beaux Arts, Hôpitaux-Facultés, Plan des quatre seigneurs, Saint Eloi

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